長沙物流公司_電梯故障或可直接使用物業維修金（長沙貨運中心）

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○《長沙市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》公布，10月30日聽證，征集市民代表○5類緊急情況可直接使用物業維修資金；試點小區相關負責人介紹：應急維修，流程繁瑣

　　“雙2/3”簽名的限定，保障了物業維修金不被濫用，但另一方面，碰到電梯故障等突發情況，往往因為一時難以找齊2/3的業主，而導致物業維修資金“想說用你不容易”。

　　記者9月16日從長沙市政府法制辦獲悉，《長沙市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（見中縫D08—D10）提出以“應急維修”和“一次性表決”兩種模式解決“雙2/3簽名難”問題。不過根據記者對試點小區的回訪發現，“應急維修”一塊還存在流程繁瑣的問題。本報記者趙晶 實習生鄧旺強 長沙報道

　　背景現狀 “雙2/3”簽名難

　　物業維修資金，被稱為“房屋養老金”。長沙市物業維修資金管理中心副主任張暉介紹，長沙市是從2003年開始歸集物業維修資金的。按照長沙市的住房使用年限，目前正在進入第一波維修資金使用的高峰期。目前，電梯的維修或更換以及屋頂漏水，是維修資金提取申請最為頻繁的問題。

　　按照相關規定，維修資金必須有“雙2/3”業主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總人數2/3以上的受益業主）簽名同意才能動用。但在實際操作中，“現在很多業主都不在本地，物業公司要找這么多業主簽名需要花費不少時間。”張暉說。過不了“雙2/3” 簽名這道門檻，物業維修資金撥付的時效會受到影響。如在雨花區潤花苑，2008年曾發生“黃水”事件，主管道流出來的水發黃。但因為難以找齊“雙2/3”業主簽名，專項維修資金遲遲沒能批下來，拖了一年多。

　　在全國，物業維修資金使用率很低已經成為普遍現象。一方面，物業維修資金賬戶里有巨額存款，另一方面，業主卻因物業維修資金申請不便而抱怨不斷。

　　應對之策 應急維修：5類緊急情況可以直接撥款

　　如何解決“雙2/3”簽名難？在此次的“物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）”中，提出了“應急維修模式”。

　　征求意見稿提出，在一些應急情形下，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。這些情形包括：1.電梯故障危及人身安全；2.消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；3.屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重；4.樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全；5.其它發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　按照征求意見稿，發生第1、2兩種情形，應當經相關資質單位檢測、鑒定；發生第3、4、5幾種情形，應當經區建設（房產）主管部門確認。在這5類緊急情況發生并經確認后，管理機構應當在接到申請的兩個工作日內劃轉資金。

　　一次性表決：限定條件下的先行表決

　　去年上半年，長沙東方新城小區要維修大門。張暉回憶，小區共有1200戶居民，當時物業公司為了找“雙2/3”業主簽名同意，費盡了腦筋，拖了很長一段時間，也沒能找到足夠的業主簽名。最后物業公司只好自己出錢修好了大門。

　　而按照征求意見稿，以后碰到這種情況將有更簡單的解決辦法。征求意見稿的第二十二條提出“一次性表決模式”，將變單項臨時表決為集中先行表決。“提前編制物業專項維修資金使用方案，并經過‘雙2/3’以上業主同意后，授權業委會在一定額度、一定情形和一定期限內使用物業維修資金，可依據相關審批程序，直接使用物業專項維修資金，不需要業主再次表決。”張暉介紹。這種授權委托的方式把單個維修項目的業主臨時表決變成了限制條件下的集中先行表決，可以有效解決簽字難的情況。

　　征求意見稿對一次性表決模式的情況做了具體規定，要求必須是同一物業管理區域內全體業主受益；單項物業維修和更新、改造項目費用在一萬元以下。一次性表決方式使用物業專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。

　　據了解，“一次性表決模式”目前在全國尚屬首創，此外張暉還透露，長沙目前正在試點電子表決，并有望在全市范圍內推開。

　　5類緊急情況

　　1 電梯故障危及人身安全。

　　2 消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況。

　　3 屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重。

　　4 樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全。

　　5 其它發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　相關條款

　　第十二條　　業主大會成立后，決定自行管理物業專項維修資金的，應當召開業主大會會議，就相關事項（見中縫）進行“雙2/3”表決。
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